北京中鼎经纬实业发展有限公司保障性租赁住房城投宽庭：法律框架与实践探索

保障性租赁住房（下文简称“保租房”）作为近年来我国住房政策的重要组成部分，旨在解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。而“城投宽庭”项目，则是上海市在这一领域的重要探索与实践之一。从法律视角出发，深入分析“保障性租赁住房城投宽庭”的运作模式、法律框架以及对社会经济发展的意义。

“保障性租赁住房城投宽庭”的基本内涵

“保障性租赁住房城投宽庭”是由上海城投控股股份有限公司（下文简称“城投公司”）主导的保障性租赁住房项目。该项目通过收购存量商品房并改造为保障性租赁住房，既盘活了存量资产，又解决了部分居民的住房需求。根据公开资料显示，该项目于2025年5月16日正式启用，成为上海市乃至全国范围内存量资产盘活的成功范例。

保障性租赁住房城投宽庭：法律框架与实践探索 图1

从法律角度来看，“城投宽庭”项目涉及多个法律关系：一是土地使用权的取得与转让；二是存量商品房的收购与改造；三是保障性租赁住房的运营与管理。这些环节都需要在法律法规框架下进行规范操作。

“保障性租赁住房城投宽庭”的法律框架

（一）政策支持层面

“城投宽庭”项目的成功实施离不开政府政策的支持。根据《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕23号），国家鼓励地方政府通过多种方式筹集保租房房源，包括利用存量土地和存量房屋建设或改造。而上海市也出台了一系列地方性法规和规章，为“城投宽庭”项目提供了政策保障。

（二）法律依据

在法律层面，“城投宽庭”项目的实施主要涉及以下法律法规：

1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》：对土地使用权的取得以及房屋改造有明确规定。

2. 《中华人民共和国合同法》：涉及存量商品房收购、租赁合同的签订与履行等环节。

3. 《住房租赁条例》（地方性法规）：明确了租赁双方的权利义务，规范了保租房的运营管理。

（三）金融创新层面

“城投宽庭”项目通过设立“国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”（下文简称“国泰君安REIT”），成功实现了资产的金融化运作。根据公开资料显示，该项目通过REIT基金的净回收资金完成收购，并形成了一套可复制的模式。

从法律角度看，REIT基金的设立需要遵守《中华人民共和国证券法》等相关法律法规，并在证监会等监管机构的指导下进行备案与发行。

“保障性租赁住房城投宽庭”的运作机制

（一）存量资产的收购与改造

“城投宽庭”项目的核心是通过收购存量商品房并改造为保障性租赁住房。这一过程涉及以下几个步骤：

1. 市场调研与筛选：城投公司需要对目标区域内的存量商品房进行评估，选择符合改造条件的房源。

2. 合同签订与转让：通过签订房屋买卖合同或资产转让协议，完成对存量商品房的所有权转移。

3. 改造与装修：根据保租房的标准进行房屋改造，包括硬件设施升级、消防验收等。

（二）租赁运营模式

改造完成后，“城投宽庭”项目通过自主运营管理团队出租房源，并与租户签订租赁合同。根据相关规定，保租房的租金水平通常不低于市场平均租金的85%，不超过市场平均租金的1.5倍。

项目还引入了第三方监管机构，确保租赁行为合法合规，维护租户权益。

“保障性租赁住房城投宽庭”的法律风险与防范

（一）土地使用权问题

在“城投宽庭”项目的实施过程中，要明确的是土地使用权的归属。如果目标房产的土地使用权存在纠纷或限制，可能会影响项目的顺利推进。在收购存量商品房时，必须对土地使用权进行全面审查。

（二）租赁合同风险

租赁合同是保租房运营的核心环节。根据《住房租赁条例》，出租人和承租人的权利义务应当明确约定，并在合同中体现以下

保障性租赁住房城投宽庭：法律框架与实践探索 图2

租金标准及支付方式；

房屋维修责任；

解约条件与违约责任；

争议解决机制等。

（三）金融工具的法律风险

REIT基金作为“城投宽庭”项目的重要融资工具，其设立和运作也存在一定的法律风险。REIT基金的投资人可能对收益预期过高，导致项目资金链紧张。对此，城投公司需要在合同中明确各方权利义务，并通过专业的法律顾问进行合规审查。

“保障性租赁住房城投宽庭”的社会意义

（一）缓解住房压力

“城投宽庭”项目的实施，为上海市的新市民、青年人提供了价格合理、条件优越的住房选择，有效缓解了住房供需矛盾。

（二）推动城市更新

通过改造存量商品房，“城投宽庭”项目不仅盘活了闲置资产，还带动了周边区域的城市更新与经济发展。这种模式对其他城市的保租房建设具有重要的借鉴意义。

（三）探索金融创新

“国泰君安REIT”的成功设立，标志着我国在基础设施领域引入REITs机制的又一重要突破。这不仅为城投公司提供了新的融资渠道，也为未来类似项目的实施提供了参考。

“保障性租赁住房城投宽庭”项目是我国住房政策创新与实践的重要成果，其成功实施离不开政策支持、法律规范和金融创新的多方协同。随着我国城市化进程的加快，类似的保租房项目将发挥越来越重要的作用。在推广过程中也需要注意规避相关法律风险，确保项目的可持续发展。

“城投宽庭”不仅为解决住房问题提供了新思路，也为城市发展和社会治理注入了新的活力。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）