北京中鼎经纬实业发展有限公司世纪永豪物业纠纷案件中的无效合同与服务终止争议

随着我国物业管理行业的快速发展，物业管理企业与业主之间的法律纠纷也日益增多。关于《房屋委托服务管理合同》的有效性以及物业服务终止时间的认定问题，成为了司法实践中较为复杂的焦点之一。以某真实案例为基础，结合相关法律规定，详细分析世纪永豪物业纠纷案件中存在的法律问题及其解决方案。

案情概述

本案中，原告为北京世纪金龙物业管理有限责任公司（以下简称“世纪金龙”），被告为王桂荣。争议焦点主要围绕《房屋委托服务管理合同》的有效性、物业服务终止时间以及诉讼时效等问题展开。

1. 合同签订与履行情况

王桂荣与世纪金龙的永外分部于2025年8月4日签订了《房屋委托服务管理合同》，约定由世纪金龙为王桂荣所在的小区提供物业管理服务，收费标准为每平方米每年13.68元，收费时间为每年1月至3月一次清。

世纪永豪物业纠纷案件中的无效合同与服务终止争议 图1

王桂荣自2026年8月起未向世纪金龙支付物业服务费用。

2. 物业服务终止时间

世纪金龙主张其一直持续为小区提供物业服务直至诉讼发生时。

而王桂荣则提交了一份由世纪金龙于2029年4月张贴在小区内的《致中冶置业函》，用以证明世纪金龙已于2029年7月10日停止了对小区的物业服务。

3. 诉讼请求与抗辩

世纪金龙向法院提起诉讼，要求王桂荣支付拖欠的物业服务费及相关滞纳金。

王桂荣则提出反诉，主张《房屋委托服务管理合同》因其签订时受到胁迫而无效，并且世纪金龙已于2029年7月停止服务，故其无须继续支付后续费用。

法律适用与争议焦点

在本案中，法院主要围绕以下几个法律问题进行了审查：

1. 《房屋委托服务管理合同》的效力

关于合同无效的问题，王桂荣主张因受到胁迫而签订合同。根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”的合同无效。

但法院经审理认为，王桂荣并未提供充分证据证明其在签订合存在受胁迫的情形。且从合同内容来看，并无明显违反法律强制性规定之处，因此认定该合同合法有效。

2. 物业服务终止时间的认定

关于世纪金龙是否已于2029年7月停止服务的问题。王桂荣提交了《致中冶置业函》作为证据，但法院认为该函件内容不足以证明其已全面停止为小区提供物业管理服务。

法院通过调取相关证据材料，并结合实际情况，认定世纪金龙确实在2029年7月之后仍继续为部分区域提供了物业服务。

3. 诉讼时效的问题

王桂荣主张部分诉请超过法定诉讼时效。法院经审查认为，世纪金龙最早于2015年向王桂荣索要欠款，并未超过三年诉讼时效期间。

判决结果与法律分析

法院作出如下判决：

1. 确认《房屋委托服务管理合同》有效

法院认定该合同系双方真实意思表示，且内容合法，因此有效。

2. 部分支持原告的物业服务费请求

法院结合实际物业服务期限，判决王桂荣向世纪金龙支付自2026年至2029年期间的部分物业服务费用。

3. 驳回被告关于合同无效及诉讼时效的抗辩

法院认为王桂荣未能提供充分证据证明其主张，因此对其抗辩不予采纳。

法律思考与启示

1. 合同效力认定的关键因素

世纪永豪物业纠纷案件中的无效合同与服务终止争议 图2

合同是否有效主要取决于签订时的意思表示是否真实，以及是否存在违反法律强制性规定的情形。在本案中，虽然被告声称受到胁迫，但未能提供充足证据证明其主张，因此法院维持了合同的有效性。

2. 物业服务终止时间的举证责任

在类似纠纷中，物业管理企业应注重保存服务记录和相关凭证，以便在发生争议时能够充分举证。业主也应当及时了解物业企业的服务状态，并通过合法途径维护自身权益。

3. 诉讼时效的重要性

本案再次提醒权利人在主张权利时应注意及时性。超过法定诉讼时效期间的请求，将无法得到法院的支持。

对管理者的建议

1. 规范合同签订与履行流程

物业企业在签订合应尽量明确双方的权利义务，避免因条款模糊产生争议。

应当注意保留各类书面记录，如服务通知、收费凭证等，为可能的法律纠纷做好充分准备。

2. 善尽提醒与告知义务

在收取物业服务费用时，物业企业应及时向业主发送缴费通知，并明确标注费用的具体项目和金额。

对于已拖欠费用的业主，应当及时采取函告或其他合法方式主张权利，避免超过诉讼时效。

3. 加强内部培训与法律风险控制

物业企业应定期对员工进行法律知识培训，增强全员的法律意识。

建立法律顾问制度，确保在遇到法律问题时能够得到专业指导，最大限度地规避经营风险。

世纪永豪物业纠纷案件为我们提供了一个典型的合同履行与物业服务终止争议案例。通过本案，我们可以看到，在物业管理行业中，合同的有效性认定、服务期限的判断以及诉讼时效等问题都是需要社会各界重点关注的领域。只有通过完善法律法规、规范企业行为、提升业主法律意识等多方面的努力，才能构建更加和谐的物业管理和居住环境。

（本文基于真实案例改编，均为化名，具体案情请以司法判决为准。）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）