北京中鼎经纬实业发展有限公司城市房地产管理法第38条实务解析与司法适用

《中华人民共和国城市房地产管理法》是规范城市房地产市场秩序、保障房地产权利人合法权益的重要法律。第38条规定了房地产转让的条件和限制，尤其强调了共有房地产未经其他共有人书面同意不得转让的原则。这一条款在司法实践中具有重要意义，因为它不仅涉及物权法上的处分权限制，还关乎合同效力的认定以及交易安全的保障。

结合现行法律、司法解释及实务案例，对《城市房地产管理法》第38条的适用范围、法律要点及其在司法实践中的表现进行深入分析。通过对相关案例的解读，探讨该条款在实际法律操作中可能遇到的问题，并提出相应的解决思路。

《城市房地产管理法》第38条的法律内涵

城市房地产管理法第38条实务解析与司法适用 图1

《城市房地产管理法》第38条规定：“共有房地产未经其他共有人书面同意，不得转让。”这一规定的核心在于强调共有房地产转让的限制性条件。具体而言，该条款包含以下几层含义：

1. 共有房地产的概念：指两个或两个以上权利人共同拥有同一不动产的情形。这种共有可以是按份共有（如按揭购房中共同还贷的情况），也可以是共同共有（如夫妻共同财产）。

2. 转让的限制性条件：未经其他共有人书面同意，共有人不得将共有房地产单独或部分转让给第三方。这一规定旨在保护其他共有人的知情权和优先购买权。

3. 合同效力的影响：若违反该条规定擅自转让，可能会影响买卖合同的效力。根据《中华人民共和国合同法》第51条的规定，无处分权人处分他人财产的行为原则上无效，除非事后获得权利人的追认或补正。

司法实践中对第38条的适用

在司法实践中，《城市房地产管理法》第38条的适用范围和法律效果因案件具体情况而异。以下通过实务案例分析该条款的应用特点：

（一）共有房产擅自转让的合同效力认定

1. 典型案例一：张三与李四共有某房产，张三未经李四同意将房产出售给王五，并签订买卖合同。后李四得知此事，以张三无权处分为由诉至法院，要求确认买卖合同无效。

法院裁判观点：

法院认为，根据《城市房地产管理法》第38条，共有房产的转让需经其他共有人书面同意。未经同意擅自处分的行为违反了法律规定，且损害了其他共有人的合法权益。

买卖合同应认定为无效。

2. 典型案例二：甲乙二人共同继承一套房产，甲未通知乙即与丙签订买卖合同，并完成过户登记。后乙提起诉讼，要求撤销交易。

法院裁判要点：

法院指出，共有房产的转让需符合《城市房地产管理法》第38条的规定。仅有一方单方面处分房产的行为，属于无权处分。

城市房地产管理法第38条实务解析与司法适用 图2

若买受人丙明知或应知房产存在共有情况而未尽到合理的审慎义务，则可能无法获得交易保护。

（二）共有人追认的法律效果

在某些情况下，尽管一方未经其他共有人同意擅自转让房产，但若事后获得其他共有人的追认，则合同可补正为有效。

案例：甲与乙共有某房产，甲未通知乙将房产出售给丙。后乙知道此事，明确表示同意该交易并协助完成过户手续。

法院裁判观点：

法院认为，甲的初始行为虽构成无权处分，但获得乙的追认后，买卖合同转为有效。

此时，房产的所有权已合法转移至丙名下，原无效情形得以补正。

（三）其他共有人的优先购买权

《城市房地产管理法》第38条还与共有权人对房产的优先购买权密切相关。根据《中华人民共和国物权法》第96条规定：“共有人转让其共有不动产或者动产，应当在合理期限内通知其他共人。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”

这一规定明确了共有人在房产转让时的知情权和优先购买权，与《城市房地产管理法》第38条形成法律上的呼应关系。

实务中的常见争议问题

1. “书面同意”的形式要求：

实务中，是否需要严格履行“书面”形式？是否允许通过口头协商后进行补签？

法院通常倾向于严格适用法律规定，认为“书面同意”具有形式上的严肃性和法律效力。但若事实表明其他共有人已明确表示同意，则可认定为符合第38条的要求。

2. 共有房产分割后的转让：

若共有人已将共有房产通过协议或法院调解完成分割，则分割后的房产不再属于共有状态，因此无需再履行第38条的程序要求。

但若分割尚未完成，任何处分行为仍需遵守法律规定。

3. 善意买受人的保护边界：

根据《中华人民共和国民法典》第31条规定，买受人构成善意取得的情况下（即其不知晓房产存在共有情况，并支付合理价款且已完成登记），可以取得房产的所有权。

实务中，法院会对“善意”要件进行严格审查。

应对策略与法律建议

为避免因违反《城市房地产管理法》第38条而引发的纠纷，在实际交易中可采取以下措施：

1. 买受人尽到审慎义务：

在购房前，买受人应详细了解房产的权利状态，必要时可委托专业机构调查房产是否存在共有情况。

若发现房产为共有财产，则应在签订买卖合要求卖方提供其他共有人的书面同意文件。

2. 共有人加强内部管理：

共有双方或各方应通过协议明确各自的权利义务，并对房产的处分行为作出事先约定。

可以约定共同决策机制，避免因单方面处分引发争议。

3. 交易双方的风险防范：

交易双方可在签订买卖合同前，就共有人是否同意转让等问题进行充分协商，并在合同中明确相关条款。

若存在共有房产转让的情形，建议聘请专业律师或法律顾问参与 negotiation and review.

《城市房地产管理法》第38条的规定体现了对共有财产处分权限制的法律精神，旨在平衡交易安全与共有人合法权益的关系。在司法实践中，法院通常会严格适用该条款，并结合案件具体情况作出裁判。

在房地产市场持续发展的背景下，如何更好地协调第38条与其他相关法律法规之间的关系，以及如何进一步明确“书面同意”的形式要求等问题，仍需法律界和实务界共同努力予以解决。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）