北京中鼎经纬实业发展有限公司‘物业城市’改革试点与城中村治理现代化的法律思考

在我国城市管理领域，“物业城市”这一概念逐渐崭露头角，并成为推动城市管理现代化的重要抓手。尤其是在一些试点城市，诸如深圳市福田区，通过引入专业的物业服务企业，将传统的“小区物业管理”模式拓展至整个街区和社区的管理服务中，开创了一种新型的城市管理模式。从法律行业的视角出发，探讨这一改革试点的意义、实施路径及其在城中村治理中的应用效果，并结合相关案例分析可能面临的法律挑战。

“物业城市”改革的核心理念与实践

“物业城市”模式的提出，本质上是对传统城市管理方式的一次创新和突破。传统的城市管理往往侧重于硬件设施的建设和维护，而忽略了软件服务的重要性。而在“物业城市”的框架下，管理对象从单一的城市公共空间扩展至包括社区、街区甚至具体楼栋在内的多元化场景。这种转变不仅要求政府部门改变思维方式，还需要引入专业的物业服务企业来提供精细化的服务。

以深圳市福田区为例，该区域在2019年便开始试点“物业城市”改革，并与深业物业集团达成合作。这一模式的核心在于将城市管理服务的碎片化需求整合起来，通过市场化的方式实现集约化管理。具体而言，包括绿化管养、公共秩序维护、数字化城管巡查等多个方面的工作，均由专业的物业服务企业提供统一托管服务，从而形成一个完整的“闭环管理”。

‘物业城市’改革试点与城中村治理现代化的法律思考 图1

在实施过程中，“物业城市”的改革试点主要呈现出以下几个特点：

1. 专业化分工：通过引入具有丰富经验的物业服务企业，充分发挥其在精细化管理和资源配置方面的优势。

2. 信息化手段：运用智能化技术，如物联网、大数据等，实现城市管理服务的高效化和透明化。

3. 社会化协作：打破政府单方面主导的局面，鼓励社会各界参与进来，形成共建共治共享的新格局。

“物业城市”改革对城中村治理的影响

城中村作为城市发展中的一大特殊现象，在很长一段时间内都面临着管理混乱、公共设施不足、环境卫生差等诸多问题。这些问题的存在不仅影响了居民的生活质量，也在一定程度上制约了城市的整体发展水平。“物业城市”改革的推行，为改善这一状况提供了新的思路和方法。

在深圳市福田区梅林街道，政府部门通过与深业物业集团的合作，成功推动了“深业?上梅林城中村物业综合服务中心”的建立。该中心以“精细化、专业化、智能化”为核心理念，在上梅林股份公司所属的多个城中村里开展了全面的物业服务工作。具体包括：

1. 基础设施维护：修复和完善公共照明、道路设施等硬件设备。

2. 环境卫生管理：定期进行清洁打扫，清理卫生死角，改善居住环境。

3. 安全服务保障：加强治安巡逻，为居民提供安全保障。

‘物业城市’改革试点与城中村治理现代化的法律思考 图2

4. 信息化服务：利用智能门禁系统、线上缴费平台等技术手段提升服务水平。

通过这些措施，城中村的面貌焕然一新，居民的满意度显着提高。更这种模式为其他地区的城中村治理提供了可复制的经验。

“物业城市”改革中的法律问题与挑战

尽管“物业城市”改革在实践中的效果令人鼓舞，但其推广和实施过程中仍面临着诸多法律层面的问题和挑战。这些问题主要集中在以下几个方面：

1. 法律法规的不完善：现有的城市管理相关法规主要是针对市政设施建设和管理而设立的，并未专门涵盖“物业城市”这种新型管理模式。在实际操作中可能会出现法律依据不足的情况。

2. 权责划分不清晰：在“物业城市”模式下，政府、物业服务企业和社区居民之间的权责关系需要明确界定。如果这方面的工作不到位，就可能引发职责不清或推诿扯皮的现象。

3. 市场化机制的建立与完善：由于“物业城市”涉及到大量公共资源和服务内容，如何确保市场价格的合理性和服务品质的有效监督，是一个需要重点解决的问题。

针对上述问题，建议从以下几个方面着手改进：

1. 健全相关法律法规：尽快出台适用于“物业城市”模式的专门性法规或规章，为改革试点提供坚实的法律依据。

2. 明确各方主体责任：通过签订合作协议、制定管理规范等方式，界定政府、企业和社会组织在“物业城市”中的职责和义务。

3. 完善监管机制：建立有效的服务质量监督体系，确保物业服务企业和相关机构能够依法依规开展工作。

“物业城市”的改革试点是一项具有开拓性和创新性的工程，其成功与否直接影响到城市管理的现代化进程和居民生活品质的提升。从目前的情况来看，这一模式已经在部分城市取得了显着成效，但也面临着诸多需要克服的困难。在推广“物业城市”模式的过程中，需要进一步加强政策支持、完善法律法规，并注重实践经验，形成可复制、可推广的典型案例。

与此随着社会对城市管理服务需求的不断提高，“物业城市”的内涵和外延也将不断扩展。可以预见的是，在不远的将来，专业化、精细化的城市管理模式将成为提升城市竞争力和居民幸福感的重要手段。这也对物业管理行业提出了更高的要求，需要物业服务企业不断提升自身的服务水平和服务能力，以适应新的发展趋势。

“物业城市”改革不仅是城市管理领域的一次重要创新，更是推动城市治理体系和治理能力现代化的重要实践。通过不断完善相关配套政策和法律体系，这一模式有望在未来发挥更大的作用，为建设更加美好、宜居的城市环境作出积极贡献。

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